El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio ha expedido el Decreto 579, del 15 de abril de 2020, por medio del cual se adoptan medidas transitorias en elementos de contratos de arrendamiento, acciones de desalojo, multas, ajustes del canon de arrendamiento, entre otros elementos.

En ese sentido, a continuación, podrán encontrar una breve explicación de cada una de las medidas y algunas recomendaciones.

Segunda hoja

CONTRATOS COBIJADOS CON LAS MEDIDAS

Los contratos de arrendamiento cobijados con las medidas son los siguientes:

1. Cualquier modalidad de contrato de arrendamiento de vivienda urbana, con fundamento en el artículo 4 de la ley 820 de 2003.

• Los contratos de arrendamientos regidos por el Código Civil y el Código de Comercio celebrados sobre inmuebles de destinación comercial, en los que el arrendatario sea persona natural o una micro, pequeña o mediana empresa.
• Los contratos en los que el arrendatario sea una persona jurídica sin ánimo de lucro inscrita en el registro del Ministerio del Interior.

De las medidas determinadas con el decreto se excluyen los contratos de leasing habitacional y de arrendamiento financiero – leasing.

Tercera hoja

SUSPENSIÓN DE ACCIONES DE DESALOJO

Entre el 15 de abril de 2020 y el 30 de junio de 2020 se suspende la orden o ejecución de acciones de desalojo del arrendatario para la restitución del inmueble al arrendador, ya sea que esta orden provenga de autoridad administrativa o judicial.

Dentro de esta suspensión se incluyen aquellos casos en los que el plazo y el pago del arrendamiento se haya pactado por periodos diarios, semanales o en cualquier fracción inferior a un mes

Cuarta hoja

REAJUSTE DEL CÁNON DE ARRENDAMIENTO

Se suspenden los ajustes a los cánones de arrendamiento que tuvieran que hacerse efectivos entre el 15 de abril de 2020 y el 30 de junio de 2020, bien sea porque lo hubieran acordado entre las partes o bien porque corresponda con el incremento anual del arrendamiento de vivienda urbana y sus modalidades.

No obstante, concluido el aplazamiento descrito, el arrendatario deberá pagar el valor del reajuste de las mensualidades comprendidas dentro del periodo de suspensión al arrendador.

Quinta hoja

ACUERDO DE PAGO DEL CÁNON

Según el decreto, las partes deberán llegar a un acuerdo sobre el pago de los cánones de arrendamiento causados entre el 15 de abril de 2020 y el 30 de junio de 2020. En dichos acuerdos no podrán cobrarse intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones o sanciones estipuladas en la ley, en los contratos o en acuerdos de las partes.

Sexta hoja

¿QUÉ PASA SI LAS PARTES NO LLEGAN A UN ACUERDO DE PAGO?

De no llegarse a un acuerdo entre las partes, el arrendatario deberá pagar la totalidad de los cánones de arrendamiento causados entre el 15 de abril de 2020 y el 30 de junio de 2020 con las siguientes condiciones:

1. El arrendador no podrá cobrar intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones o sanciones estipuladas en la ley, en los contratos o en acuerdos de las partes.

• El arrendatario deberá pagar al arrendador, sobre los montos no pagados a tiempo, intereses corrientes a una tasa equivalente al 50% de la Tasa de Interés Bancario Corriente, en la modalidad de consumo ordinario, certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia

Séptima hoja

PRÓRROGA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

Los contratos de arrendamiento cuyo vencimiento y entrega del inmueble se haya pactado para una fecha dentro de la vigencia de la Emergencia Económica, Social y Ecológica decretada por el Gobierno Nacional, es decir, entre el 17 de marzo y el 17 de abril de 2020, se entenderán prorrogados hasta el 30 de junio de 2020, con el respectivo pago de los cánones por parte del arrendatario.

No obstante lo anterior, las partes podrán llegar a un acuerdo con diferentes condiciones a las anteriores.

Octava hoja

INICIO DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

Los contratos de arrendamiento en los que se haya pactado la entrega del inmueble al arrendatario dentro de la vigencia de la Emergencia Económica, Social y Ecológica decretada por el Gobierno Nacional, es decir, entre el 17 de marzo y el 17 de abril de 2020, quedarán suspendidos hasta el 30 de junio de 2020, fecha a partir de la cual se harán exigibles todas las obligaciones del contrato.

No obstante lo anterior, las partes podrán llegar a un acuerdo con diferentes condiciones a las anteriores.

Novena hoja

ANOTACIONES Y RECOMENDACIONES

1. Ninguna de las estipulaciones del Decreto 579, del 15 de abril de 2020 exoneran a los arrendatarios del pago de los cánones de arrendamiento, por lo que estos deben continuar cumpliendo con sus obligaciones.

• En todo caso, si se llegan a presentar dificultades económicas para las partes, es recomendable acordar formulas de pago, flexibilidad de fechas, descuentos del canon o cualquier otro método que se estimen conveniente.
• Jurídicamente, hay elementos y herramientas que permiten reequilibrar económicamente el contrato, como la Teoría de la Imprevisión, que en caso de no lograrse entre las partes podría declararla un juez posteriormente.
• Por último, para el caso de las prórrogas e inicio de contratos de arrendamiento, es importante tener en cuenta que, en principio, la Emergencia Económica, Social y Ecológica está vigente entre el 17 de marzo y el 17 de abril de 2020, pero puede ser prorrogada por algunos días más, por lo que las medidas que van atadas a su vigencia puede que se extiendan a una fecha posterior al 17 de abril de 2020.